L'acquisition d'immeubles ou de droits immobiliers par des étrangers en République Dominicaine n'est assujettie à aucune condition spéciale, leur appliquant le même régime qu'aux acquéreurs nationaux.  Le décret présidentiel No. 21-98 de 1998  a dérogé les restrictions imposées aux étrangers pour des opérations d’achat dans le secteur immobilier de la République Dominicaine. Ce décret se limite à rendre obligatoire pour les fonctionnaires responsables, l’envoi d’une copie de tout acte d’achat immobilier réalisé par des étrangers au Secrétariat d’Etat à l’Intérieur de la République Dominicaine.

a) Système foncier

 

La nouvelle loi du Registre Immobilier No. 108-05, approuvée par la Chambre des Députés de la République Dominicaine le 19 octobre 2004, ensuite par le Sénat le 22 février 2005, garantit un système transparent pour l’achat, la vente et l’enregistrement de biens immobiliers en République Dominicaine.

 

La nouvelle loi remplace la Loi 1542 de 1947 sur le Registre de la publicité foncière qui établit le système Torrens d'inscription des droits immobiliers en République Dominicaine.

 

En principe, la présentation du Certificat de Propriété émis par le Conservateur des titres de propriété correspondants est suffisante pour prouver que le vendeur peut transférer la propriété de l'immeuble.  Toute hypothèque ou charge sera également inscrite dans le certificat.   Les droits enregistrés sont publics et donc opposables à des tiers.  La loi garantit un système transparent pour l’achat, la vente et l’enregistrement de biens immobiliers.  Elle se base sur les principes de légalité, publicité de l’information aux tiers, authenticité du titre de propriété et de traçabilité, assurés par l’enregistrement de toute opération concernant chaque terrain ou bien immobilier.

 

Cependant, avant d'acheter l'immeuble, il vaut mieux vérifier directement la situation de l'immeuble au Bureau du Registre foncier de la République Dominicaine dont les archives sont publiques et accessibles par tout intéressé et on peut même obtenir une confirmation écrite du résultat de ces recherches.

 

On peut l'obtenir généralement en faisant une demande de certification au Conservateur des Titres de propriété de la République Dominicaine.  Ce système protège l'acquéreur contre l'existence de toute vente ou hypothèque qui, même autorisée avec antériorité, n'a pas encore été enregistrée lorsque l'acquéreur dépose son contrat de vente pour l'inscription.

 

Pour cette même raison, l'enregistrement rapide de la vente est extrêmement important.  Pour le réaliser, l'acquéreur doit déposer au Bureau du Registre foncier de la République Dominicaine l'original du contrat de vente, qui doit être légalisé devant un notaire public, conjointement avec le Certificat de Propriété au nom du vendeur, qui sera annulé et remplacé par un nouveau au nom de l'acheteur.

b) Impôts

 

L'enregistrement du transfert de biens immeubles auprès des bureaux de l'enregistrement des titres correspondants de la République Dominicaine requiert le paiement des impôts et des charges suivants:

 

- 3% du prix de vente;

- 1.5% de la valeur de vente de la propriété à la charge vendeur, pour la réalisation d’actes tels que la constitution et l'annulation d’une hypothèque, la modification d’un titre de propriété, la réalisation de duplicata, etc.

 

La réforme fiscale d’octobre 2004 a introduit une nouvelle fiscalité connue sous le nom d’Impôt sur la Propriété Immobilière, Logements de luxe et Terrains urbains non bâtis qui remplace l’IVSS (Impôt sur les Logements de Luxe et Terrains urbains non bâtis).  Cet impôt concerne aussi les propriétés commerciales et industrielles mais dans ce cas la base d’application de l’impôt est le prix d’acquisition de la propriété ajusté selon l’inflation.  Le taux de cet impôt annuel est de 1% calculé sur la tranche allant au delà de 5 M de pesos de la valeur de la propriété établie par la Direction Générale du Cadastre National de la République Dominicaine.  Les biens immobiliers d’une valeur inférieure à 5 millions de pesos sont donc exemptés d’impôt.  Les terrains urbains non bâtis concernent tout terrain urbain non construit ou dont les constructions occupent moins de 30% de la surface totale du terrain.

 

La dernière réforme fiscale No. 557-05 du 14 décembre 2005 introduit un impôt de 1 % sur le montant total des actifs imposables des entreprises, y compris les institutions financières, (non acquittable si son montant est inférieur à celui de l’ISR, seule la différence entre l’ISR et son montant, s’il lui est supérieur, est à acquitter).  Cet impôt remplace l’IVSS (impôt sur les biens immobiliers) pour les personnes juridiques.  En revanche l’IVSS restera en vigueur pour les personnes physiques.

Garanties

 

La concession d'hypothèques et des gages se trouve réglementée par le Code Civil, le Code de Commerce, la Loi de la Conservation des Hypothèques et d'autres lois spéciales de la République Dominicaine.

 

a) Hypothèques

 

En République Dominicaine, tout type de droit immobilier peut être généralement hypothéqué, que se soit des droits de propriété, d'usage ou d'exploitation.  Les installations sont aussi considérées comme des biens immobiliers et comme telles, elles peuvent être hypothéquées.  On n'accepte pas d'hypothèques sur les biens futurs, bien que les intérêts du créancier hypothécaire s'étendent aux améliorations faites à l'immeuble postérieur au contrat.

 

L'obligation principale doit être validée et sa nullité invaliderait aussi l'hypothèque.  L'obligation assurée peut cependant être conditionnelle ou éventuelle, et dans ce cas l'hypothèque aussi le sera.  De même, l'hypothèque peut être accordée pour assurer les obligations futures, ce qui permet de garantir des instruments financiers comme lignes et cartes de crédit.

 

Le débiteur hypothécaire doit avoir un titre dûment enregistré pour que l'hypothèque soit valable et opposable à des tiers.  Les personnes avec des droits conditionnels de propriété peuvent accorder des hypothèques sous les mêmes conditions qui affectent leurs droits.

 

L'hypothèque doit être inscrite aux bureaux de Conservation des titres de propriété de la République Dominicaine du lieu dans lequel est situé l'immeuble par le dépôt du contrat de garantie et du certificat de propriété.  La date de l'inscription est celle du dépôt bien que l'expédition physique du certificat du créancier hypothécaire a lieu quelques semaines plus tard.

 

Les impôts suivants doivent être payés au moment de l'inscription:

 

(i) 5/1,000 du montant du prêt;

(ii) 12% de (i);

(iii) Timbres fiscaux de $8.00 pesos de la Republique Dominicaine pour les premiers $2,000 pesos de la Republique Dominicaine et $2.00 pesos de la Republique Dominicaine pour chaque $1,000 pesos de la Republique Dominicaine ou fraction; et

(iv) Timbres du Tribunal foncier de $1.00 pesos de la Republique Dominicaine à $5.00 pesos de la Republique Dominicaine.

 

L'enregistrement permet au créancier hypothécaire d'avoir priorité pour le recouvrement de son crédit sur les autres créanciers, y compris des créanciers hypothécaires qui n'ont pas enregistré leur droit avec antériorité.  Dans ce cas, le créancier percevra le premier sur les résultats de la vente de l'immeuble, sauf existence de créanciers privilégiés (employés, administration fiscale, honoraires légaux, etc.) .

 

Tout créancier hypothécaire peut commencer la procédure de saisie immobilière prévue par la loi, étant obligé de remplir certaines mesures de publicité pour que les autres créanciers puissent s'unir à la procédure.  Le créancier peut, en vertu du droit de poursuite que lui accorde la loi, saisir l'immeuble bien que celui-ci ait été accordé à des tiers.

 

b) Gages

 

Les hypothèques sur les biens mobiliers peuvent être avec ou sans dépossession selon que le débiteur transferé ou non la possession du bien au créancier.  Cependant, dans la pratique, les gages avec dépossession sont peu communs.

 

Enregistrement des gages

 

Dans le cas des gages sans dépossession, il existe en Republique Dominicaine divers mécanismes légaux afin de protéger les droits des créanciers face à l'éventuel vente ou hypothèque additionnelle du gage par le débiteur.  A défaut de ces mécanismes, la  présomption légale que le possesseur d'un bien meuble est son propriétaire protégera à un tiers acquéreur contre les essais d'exécution du gage de la part du créancier.

 

En premier lieu, la Loi 6186 réglemente les gages sans dépossession sur les biens consommables, les équipements, les inventaires et les produits agricoles.

 

Le créancier peut enregistrer ses droits au Tribunal de Paix, ce qui lui permet de saisir et d'exécuter le bien donné en gage même si celui-ci a été transféré à des tiers.  De même, la loi interdit l'enregistrement des hypothèques additionnelles et lui permet d'avoir priorité sur tout autre créancier.

 

D'un autre côté, on peut aussi utiliser le système prévu par la Loi 483 sur les Ventes Conditionnelles des Biens.  Le vendeur peut retenir le droit de propriété sur les biens jusqu'à ce qu'il reçoive le paiement total du prix de vente et enregistrer le contrat aux bureaux établis pour ces fins.  En cas de manquement, le créancier peut, comme le propriétaire, récupérer ses biens aux mains de toute autre personne.  Cet enregistrement fonctionne mieux que ce qui est établi par la Loi 6186, et en conséquence, dans de nombreux cas les créanciers préfèrent souvent structurer leur transaction sous ce schéma.  Le seul inconvénient est qu'il faut payer les impôts de transfert en effectuant l'enregistrement.

 

Il en est de même en ce qui concerne les automobiles.  En Republique Dominicaine le créancier peut notifier au Département des véhicules à moteur une opposition au transfert du véhicule qui est mentionnée dans le certificat de son enregistrement.  Il existe aussi en Republique Dominicaine des systèmes d'enregistrement pour les bateaux et les avions, sous les lois 607 et 505, respectivement.

 

Gages sur les biens intangibles

 

Le gage peut retomber sur les biens intangibles tels que les actions, les crédits, les comptes bancaires, les contrats, etc.  Dans ce cas, le débiteur de l'obligation donnée en gage doit être notifié.  De même, le gage peut prendre la forme d'un " transfert accessoire ", alors, le débiteur transfère un bien intangible en faveur du créancier comme une méthode de paiement secondaire.

 

Cette formule s'utilise principalement pour les comptes à percevoir.  Le créancier qui désire exécuter un bien intangible (ou un bien donné en gage avec dépossession) a l'option de forcer une vente publique ou de solliciter au tribunal que lui soit assignée la propriété du bien.  Dans ce dernier cas, le tribunal désigne un expert qui valorise le bien, et le créancier est obligé de payer toute différence entre la somme due et la valeur du gage.

 

 

Les formalités de l’acquisition pour les sociétés et les particuliers

En général, lors du recours à une agence immobilière pour la vente d’un terrain ou d’un bien immobilier, la rémunération d’usage exigée correspond à 5% de la valeur du bien.  Cependant, aucune législation locale n’encadre les bénéfices immobiliers.

 

Les formalités pour une société étrangère

Pour qu’une société étrangère puisse acquérir un bien immobilier en République Dominicaine, elle doit présenter les documents suivants :

 

- Constitution de la société, légalisée par le Consulat de la République Dominicaine dans le pays où la société a été constituée et sa traduction en espagnol

- Assemblée dans laquelle a été choisi le Conseil des Directeurs

- Assemblée ou acte de la société qui donne pouvoir au représentant de la société pour acquérir un bien immobilier

- Registre du Commerce

- Registre National des Contribuables (RNC)

De plus, pour pouvoir enregistrer l’acquisition d’un bien immobilier, il faut payer l’impôt sur le transfert de propriété et être à jour dans le paiement de l’impôt aux logements de luxe et aux terrains urbains non bâtis.

L’enregistrement de l’acte d’achat / vente / échange immobilier

L’enregistrement de tout achat immobilier se réalise au Registre des Titres, qui est un bureau du Tribunal Supérieur des Terres de la Republique Dominicaine.  L’enregistrement se fait au bureau du Registre des Titres compétent sur le lieu où est situé le bien immobilier.  Il y a actuellement 22 bureaux de Registres de Titres dans la Republique Dominicaine.

 

Les documents nécessaires pour enregistrer un achat immobilier au Registre des Titres de la Republique Dominicaine sont les suivants :

 

- Acte d’achat-vente légalisé par un notaire public rédigé en espagnol et signé par les deux parties

- Autorisation de « vente en communauté de biens » ou signature du conjoint dans le contrat (si le vendeur est marié).

Important avant l’achat

 

-Vérifier que la propriété qu’on a l’intention d’acheter est réellement celle décrite dans le titre de propriété.

-Vérifier l’authenticité de ce dernier. Réaliser une mensuration cadastrale, validée par un géomètre.

-Utiliser les services d’un géomètre inscrit au Collège des Ingénieurs, Architectes et Géomètres (CODIA) de la Republique Dominicaine.

- Demander au vendeur de signer le plan cadastral.

- Demander le parcellement de terrains appartenant à plusieurs propriétaires d’après les lois du Registre des Titres et de la  Direction Générale des Mensurations Cadastrales de la Republique Dominicaine.

- Certificat actualisé du titre de vente du bien immobilier.

- Reçu de paiement de l’impôt sur le transfert d’immeubles émis par la Direction Générale des Impôts Internes (DGII) de la Republique Dominicaine.

- Reçu de paiement à jour de l’Impôt sur les Logements de Luxe et Terrains Urbains non Bâtis ou le Certificat d’exonération de cet impôt émis par la Direction Générale des Impôts Internes (DGII) de la Republique Dominicaine au maximum 30 jours avant l’enregistrement.

- Reçu de paiement de l’impôt établi par la Loi 80-99 et les timbres fiscaux dont la valeur varie en fonction de la quantité de propriétés à enregistrer.

- Photocopie de la carte d’identité de la Republique Dominicaine ou du passeport des personnes qui signent le contrat d’achat-vente.

- Photocopie de la carte d’identité de la personne qui dépose les documents

- Inventaire des documents nécessaires à la transaction.

Apport en nature pour les sociétés commerciales (capital social)

- Photocopie de la carte d’identité de la personne qui dépose les documents

- Photocopie de la déclaration notariée de la société et de ses statuts

- Acte d’assemblée où se propose l’apport et se désigne le commissaire d’apport

- Rapport du commissaire d’apport dans lequel se valide l’immeuble

- Acte d’assemblée qui connaît le rapport du commissaire et qui  approuve l’apport en nature

- Liste d’actionnaires et quantité d’actions

- Original de l’acte notarié de Déclaration d’Apport en Nature

- Duplicata des certificats de titre de propriété

- Reçu de paiement de l’IVSS ou attestation d’exemption fiscal.

Duplicata d’un Titre de Propriété

- Photocopie de la carte d’identité de la personne qui dépose les documents et du propriétaire du bien immobilier

- Pouvoir de représentation octroyé par le propriétaire

- Instance dirigée au Tribunal Supérieur des Terres de la Republique Dominicaine.

- Photocopie du Certificat du Titre (si on l’a)

- Reçus prévus par la loi 80-99 et timbres légaux (en fonction du nombre de duplicata demandés)

- Exemplaires certifiés par l’éditeur de trois publications successives dans un journal national

- Inventaire de documents déposés.

Hypothèque conventionnelle

- Photocopie de la carte d’identité de la personne qui dépose les documents et des parties

- Original du contrat de l’hypothèque

- Duplicata du Certificat de Titre de Propriété

- Paiement de l’impôt correspondant

- Reçus de paiement prévus par les lois 80-99, 370-91 et 33-91

- Timbres légaux

- Inventaire de documents déposés

 

Certificats (historique, charges et impôts)

- Lettre de demande (description du bien immobilier, nom, numéro de  carte d’identité, adresse et téléphone du demandeur et objet de la  demande)

- Photocopie de la carte d’identité ou du passeport du déposant

- Photocopie du Certificat de Titre de Propriété

- Timbres légaux divers

 

Certificat de litige

- Photocopie de la carte d’identité ou du passeport du demandeur

- Lettre de demande (description de l’immeuble, nom, numéro de carte d’identité, adresse et téléphone du déposant et objet de la demande)

- Photocopie du duplicata du Certificat du Titre du bien immobilier

- Reçus de paiements prévus par les lois 80-99 et 33-91.

- Timbres légaux.

Location de propriété

En général, lors du recours à une agence immobilière pour la location d’un bien immobilier, la rémunération d’usage exigée est un mois du prix de la location pour une année de contrat.

Cependant, aucune législation locale n’encadre les bénéfices immobiliers.  Le contrat de bail a pour cadre général le code civil de la Republique Dominicaine, inspiré du code civil français, qui régit par ailleurs tout type de contrat.  Les loyers des terres et maisons sont régis par le décret 48-07 (année 1948), destiné à contrôler les prix, fixés par la Banque Agricole de la Republique Dominicaine, et les expulsions.

Devenu obsolète selon l’avis général et peu appliqué, ce décret devrait normalement être refondé.  Un avant projet de loi sur les locations résidentielles et commerciales est en discussion.  Dans la pratique, basée sur la loi de l’offre et de la demande, les loyers et leur augmentation, notamment en milieu urbain, sont libres.  Les loyers mensuels sont très souvent fixés à 1% de la valeur du bien immobilier.  Les usages en vigueur, qui sont pourtant loin d’avoir force de loi, veulent qu’en principe, le propriétaire applique une augmentation maximum de 10%.  Mais, le taux arrêté est finalement variable et est le plus souvent le fruit d’une négociation entre les deux parties.  Il est également lié à l’offre immobilière, à la force de négociations et à la qualité des partenaires.  Enfin, la situation générale du pays peut apporter sa nuance.

Seul avantage en faveur du locataire, en République Dominicaine le décret 48-07 protège celui-ci contre les expulsions.  Aspect jugé sévèrement par les propriétaires, le décret rend un locataire difficilement délogeable.  Le contrat de location d’un bien immobilier peut porter sur une durée ponctuelle mais le locataire peut y rester beaucoup plus de temps, ce qui est une grande limite pour les propriétaires.

Boom dans le tourisme immobilier

Suite à l’application d’une série de lois qui stimulent l’investissement immobilier et aux avancées significatives réalisées au niveau du registre de propriété, un grand marché d’américains et d’européens a commencé à surveiller le pays comme destination idéale pour établir leur résidence secondaire, ce qui provoque un boom dans le tourisme immobilier.

Cette projection a été faite par Ricardo Pellerano, de la firme d’avocats Pellerano et Herrera, lors d’une rencontre des exécutifs de la compagnie avec des éditeurs économiques de différents médias.

Pellerano a dit que dans le pays, il y a déjà un moyen régulateur qui permet, pour qui sait le faire, d’assurer l’investissement immobilier.

A ce sujet, le docteur Norman de Castro a fait une présentation en soulignant les changements positifs qui se sont produits en matière de la sécurité juridique de l’investissement immobilier, avec l’application de la Loi 108-05 sur le registre immobilier, ainsi qu’avec la Loi 158-07 sur l’attrait touristique et la Loi 171-07, qui permet l’exonération de paiement d’impôts sur des gains obtenus à l’extérieur par les étrangers qui s’établissent dans le pays.

Le juriste Norman de Castro a traité le sujet de la Loi du Registre Immobilier, il a souligné les antécédents de cette loi, l’objet et la portée de cette dernière, le cadre institutionnel de la juridiction immobilière, les procédures face à la juridiction immobilière, le processus d’assainissement, la mesure et le processus judiciaire.

Il a aussi traité des droits enregistrés, des fonds de garantie d’immeubles enregistrés, des références face à la juridiction immobilière, de séparation d’immeubles, de l’audition, de la publicité et de la notification.

Quant aux lois qui stimulent le développement du tourisme immobilier, de Castro a dit que la Loi 108-05 permet une plus grande rapidité dans les processus administratifs au sein du registre immobilier, a réduit de 3 pour cent l’impôt de transfert et a établi à 2% le financement de l’impôt qui grève les hypothèques.

Au sujet de la Loi 158-07, il a indiqué qu’elle établi une exonération de l’impôt sur le revenu concernant le développement pendant 10 ans, de l’impôt de transfert pour les premiers acquéreurs, des tarifs douaniers qui grèvent les matériaux et le mobilier et de l’Impôt sur le Transfert de Biens et Services (ITBIS).

Hoy Digital, par Mario Mendez, le 04.03.08